Zwischen Hotel und Wohnanlage

Senioren- und Pflegeimmobilien auf der einen, und Hotelimmobilien auf der anderen Seite teilen sich eine Reihe von Merkmalen, die sie für Investoren interessant machen. Beide Assetklassen dienen der Beherbergung, sind stark auf Dienstleistungen ausgerichtet und erfordern professionelle Betreiber. Diese Betreiberstrukturen erfordern langfristige Pachtverträge, die regelmäßige Mietzahlungen sichern – ein zentraler Anreiz für Investoren, die stabile Cashflows, zum Beispiel für Fremdfinanzierungen als Hebel anstreben. Ein weiterer gemeinsamer Aspekt ist die Abhängigkeit von der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung. Beide Immobilientypen erfordern zudem eine hohe Qualität der hauseigenen Infrastruktur, um den spezifischen Bedürfnissen ihrer Nutzer gerecht zu werden.

Senioren- und Pflegeimmobilien als interessante Alternative zu Hotels

Trotz der Gemeinsamkeiten gibt es wesentliche Unterschiede, die für Investoren von Bedeutung sind. Ein zentraler Unterschied liegt in der Konjunkturunabhängigkeit. Während Hotelimmobilien stark von wirtschaftlichen Schwankungen, saisonalen Trends und geopolitischen Ereignissen beeinflusst werden, bieten Senioren- und Pflegeimmobilien eine bemerkenswerte Stabilität. Die Nachfrage nach Pflegeplätzen ist weitgehend unabhängig von volatileren Konjunkturzyklen, da sie durch den langfristigen demografischen Wandel und die steigende Lebenserwartung getrieben wird. Laut einer Prognose von Statistik Austria wird die Zahl der über 65-Jährigen in Österreich bis 2050 auf etwa 2,5 Millionen steigen, was einem Anstieg um rund 50 % gegenüber 2023 entspricht. Ein weiterer Unterschied betrifft die Vertragslaufzeiten. Pachtverträge für Pflegeimmobilien haben typischerweise Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren, während Hotelpachtverträge oft kürzer und flexibler sind, um auf Marktschwankungen reagieren zu können. Diese langen Vertragslaufzeiten in der Pflegebranche bieten Investoren eine hohe Planungssicherheit.

Trotz hoher Mietnachfrage: Wohnimmobilien für Investoren eher unattraktiv

Senioren- und Pflegeimmobilien gelten als eine der sichersten Immobilienanlageklassen, insbesondere in unsicheren wirtschaftlichen Zeiten. Die hohe Nachfrage nach Pflegeplätzen, getrieben durch den demografischen Wandel, führt zu einer konstant hohen Auslastung von 90 bis 95 % in österreichischen Pflegeheimen. Im Jahr 2020 wurden in Österreich laut einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE rund 130 Millionen Euro in Pflegeimmobilien investiert – ein Rekordwert, der die Attraktivität dieser Assetklasse unterstreicht. Im Vergleich dazu sind Wohnimmobilien stärker von Mietpreisregulierungen, Leerstandsrisiken und wirtschaftlichen Schwankungen betroffen. Der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank zeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2024 um 264,3 % über dem Niveau des Basisjahres 2000 liegen, was auf eine Überhitzung des Marktes hindeutet und das Risiko von Preiskorrekturen erhöht.

Wachsende Marktnachfrage nach Spezialimmobilien für Senioren

Der Markt für Senioren- und Pflegeimmobilien in Österreich befindet sich in einer dynamischen Wachstumsphase. Aktuell gibt es in Österreich über 900 Pflegeheime mit rund 78.000 Pflegebetten, wobei etwa 30 % von privaten Betreibern geführt werden, wie das Bundesministerium für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz in seinem aktuellen Bericht festhält. Die steigende Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum und Pflegeplätzen wird durch die demografische Entwicklung weiter angeheizt. Bis 2060 wird die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Österreich voraussichtlich auf über 400.000 steigen, was den Bedarf an neuen Einrichtungen und Investitionen erhöht (Statistik Austria, 2023). Im Vergleich dazu stagniert der Markt für Wohnimmobilien in vielen Regionen Österreichs, da die Nachfrage durch hohe Preise und strengere Kreditvergaberegelungen gedämpft wird. Laut Statistik Austria sank die Nachfrage nach Wohnimmobilien in einigen Bundesländern im Jahr 2024, während die Nachfrage nach Einfamilienhäusern um 15 % stieg – ein Indikator für eine Verschiebung der Investitionsprioritäten.

Ein echtes Sorglos-Investment mit geringstem Verwaltungsaufwand

Ein entscheidender Vorteil von Senioren- und Pflegeimmobilien ist der geringe Arbeitsaufwand für Investoren. Da die Betreiber die Vermietung, Instandhaltung und Verwaltung übernehmen, entfallen für Investoren typische Aufgaben wie Mieterwechsel, Renovierungen oder die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Dies steht im Kontrast zu Wohnimmobilien, bei denen Investoren oft mit hohen Verwaltungskosten, Leerstandsrisiken und der Notwendigkeit von Sanierungen konfrontiert sind. Besonders in Zeiten neuer EU-Richtlinien, wie der Energieeffizienzrichtlinie (EPBD), die Sanierungspflichten für Wohnimmobilien vorschreiben könnten, steigt der Aufwand für Eigentümer erheblich. Pflegeimmobilien hingegen profitieren von indexierten Mietverträgen, die automatisch an die Inflation angepasst werden, was den administrativen Aufwand weiter reduziert.

Stabile und vergleichsweise hohe Rendite für berechenbaren Cashflow

Senioren- und Pflegeimmobilien bieten in Österreich stabile Spitzenrenditen von etwa 5 % bei neu errichteten Einrichtungen, wie eine aktuelle Marktstudie von Colliers International zeigt. Doch auch Renditen von 6 % und mehr sind in entsprechenden Makro- und Mikrolagen möglich. Das macht sie im Vergleich zu Wohnimmobilien besonders attraktiv. Denn Wohnimmobilien erzielen derzeit Renditen von etwa 2,5 bis 3 %, was sie angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten kaum interessant noch interessant erscheinen lässt. Zudem sind die Mietrenditen bei Wohnimmobilien durch staatliche Regulierungen und den steigenden Druck auf leistbaren Wohnraum eingeschränkt. Pflegeimmobilien hingegen profitieren von langfristigen, inflationsgeschützten Pachtverträgen und einer konjunkturunabhängigen Nachfrage, was ihre Renditestabilität erhöht.

Alle Vorteile vereint in Top-Lage an der Wiener Stadtgrenze

Für Privatinvestoren, Family Offices und institutionelle Anleger bieten Senioren- und Pflegeimmobilien in Österreich eine attraktive Kombination aus Sicherheit, Wachstumspotenzial, geringem Arbeitsaufwand und stabilen Renditen. Während sie Ähnlichkeiten mit Hotelimmobilien aufweisen, punkten sie durch ihre Konjunkturunabhängigkeit und langfristige Planbarkeit. Im Vergleich zu Wohnimmobilien bieten sie eine höhere Sicherheit und Rendite bei geringerem Verwaltungsaufwand, insbesondere vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und der aktuellen Marktdynamik. 

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