Wann ist eine Hotelliegenschaft ihren Preis wert?

  • 28.01.2016
  • Erstellt von Thomas Wührer
Monopoly

Es liegt in der Natur des Homo oeconomicus, dass er bei einem Geschäft für ein Gut weder zu viel zahlen, noch zu wenig dafür erhalten will. Zwischen diesen gegensätzlichen Ansprüchen von Kaufinteressent und Verkäufer sollte idealerweise der Preis liegen.

Doch wovon hängt das "zu" in zu viel oder zu wenig bei einem Angebot für eine Hotel-Liegenschaft ab? Prinzipiell kann man bei der Wertfindung von vier maßgeblichen Faktoren ausgehen:

  • dem Wert: also der Summe Zeitwerte des Grundstücks, des Gebäudes und der Einrichtungen
  • der Wertschöpfung: also der erzielbaren Rendite aus der Immobilie
  • der Größe des aktuellen Angebotes (an/nach vergleichbar rentablen Investitionsmöglichkeiten im Allgemeinen und Hotel-Immobilien im Besonderen) in Bezug zur aktuellen Nachfrage
  • den aktuell für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlten Preisen

Simulation des Marktes

Die Ermittlung und die angemessenen Gewichtung der einzelnen Faktoren zueinander können nur durch einen ausgewiesenen Hotel-Immobilienspezialisten durchgeführt werden. Er simuliert bei seinem Gutachten sozusagen den typische Markteffekte. Und muss deshalb den Markt, die Trends und beeinflussende Stellschrauben bis ins Detail kennen. Die Bewertung von Gastronomie- und Hotelliegenschaften erfordert branchenspezifische Fachkenntnis über aktuelle Marktgegebenheiten und Tendenzen, Betriebsarten sowie Markt- und Standortbeurteilungen. Neben der Kompetenz im Immobilienmarkt gehören zusätzlich exzellente Kenntnisse des Gastronomie- und Beherbergungsgewerbes und der branchenspezifischen Kennziffern zu einer fachgerechten Bewertung.

Objektiver Verkehrswert als Richtschnur

Trotz aller Zahlen: Bei persönlicher Wertermittlung durch Verkäufer und Kaufinteressenten spielen immer  auch Emotionen eine Rolle. Ein von einem Gutachter ermittelter objektiver Verkehrswert bringt für beide Seiten nachvollziehbare Klarheit in das Geschäft. Definiert ist der Verkehrswert in Österreich lt. § 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) als "Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann". Die besondere Vorliebe und andere ideellen Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben (BGBI. Nr. 150/1992).

Der Marktwert definiert sich also als Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen von einem Verkäufer an einen nach angemessenem Vermarktungszeitraum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr übergeht.

Die Wahl der Methoden.

Dafür hat der Gesetzgeber gibt dem Gutachter zur Ermittlung des Verkehrswertes bei Immobilien drei Methoden an die Hand, die dieser nach eigenem Ermessen wählen, aber auch situationsabhängig kombinieren kann: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert, der Gebäudewert sowie der Wert der sonstigen Bestandteile und des Zubehörs ermittelt. Zur Ermittlung des Ertragswertes ist der langfristig erzielbare Ertrag der Liegenschaft zugrunde zu legen. Davon müssen die Bewirtschaftungskosten (Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten, Kosten der laufenden Instandhaltung und Betriebskosten) abgezogen werden. Der so errechnete Reinertrag pro Jahr ist – üblicherweise getrennt nach Grund und Boden sowie Gebäudeanteil – zu kapitalisieren.

Beim Vergleichswertverfahren werden Preise vergleichbarer Hotelimmobilien als Maßstab herangezogen. Da sich bei vielen Hotels ein Vergleich aufgrund der sehr individuellen Lage und der Ausstattung sowie aufgrund des Zeitpunkts der Transaktion verbieten, trifft man bei diesem Verfahren sinnvollerweise einen Vergleich auf Basis von Kennzahlen. Diese können sich nur auf die gleiche Lage (Messenähe, Stadtzentrum/Stadtrand, direkt an der Skipiste, schneesicheres Gebiet) oder die gleiche Kategorie beziehen. Und sind als Preis pro Quadratmeter, pro Hotelzimmer oder anderer messbarer Faktoren ausgewiesen.

Marktpreisermittlung von HOTELINVEST

Da es sich bei Hotels um Ertragsliegenschaften handelt, stell wir von HOTELINVEST bei Gutachten diesen Basiswert in den Mittelpunkt. Allerdings berücksichtigen wir – im Gegensatz zu den meisten anderen Sachverständigen – den Vergleichswert und – allerdings untergeordnet – den Sachwert. Damit lassen wir individuelle Besonderheiten des Marktes oder des Bauwerks, seiner Lage und Ausstattung durch Ab- oder Zuschläge in die Berechnung einfließen. Da die Nachfrage stark von der Zukunftssicherheit einer Immobilie abhängt, wirkt sie sich bei Core-Standorten (wie z.B. Wien, 1. Bezirk) höher aus als durchaus sehr respektable Renditen von 8% in weit abgelegenen Regionen.

Über klassische Kriterien hinaus beurteilt HOTELINVEST auch andere Nutzungsarten, die eine Zukunftssicherheit zusätzlich untermauern. Wie zum Beispiel den Umbau eines Hotels in ein Apartment- oder Wohnhaus. HOTELINVEST nimmt im Übrigen nur solche Objekte in sein Portfolio auf, die preislich einer objektiven Begutachtung standhalten. Detaillierte Informationen und entsprechende Sicherheit für die Entscheidung kann allerdings nur ein konkretes Gutachten liefern. 

Eine sachkundige Bewertung und professionelle Preisermittlung ist dabei nicht für einen Kauf- und Verkauf sinnvoll, sondern hilft auch, die Immobilie nach Handels- und Steuerbilanzvorschriften korrekt in den Büchern zu führen. Auch bei Banken dient eine solche Objektbewertung als wichtige Grundlage für Finanzierungen. Das Finanzamt erkennt eine Bewertung nur an, wenn sie durch eine gerichtliche beeideten Sachverständigen erstellt wurde. Versicherungen wiederum lassen in der Regel eigene Bewertungen erstellen.

 

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