Donnergrollen am Horizont
Entsprechend sind auch die Zinsen für Immobiliendarlehen nach oben geschossen. Schon allein diese Tatsache könnte bei einer Anschlussfinanzierung nach Auslauf der jeweiligen Zinsbindungsfrist für Probleme bei vielen Bestandshaltern sorgen. Sorgen bereiten Experten dabei die Ausmaße. Denn in den nächsten fünf Jahren müssen Darlehen für Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von über 2,5 Billionen (konkret: 2.500 Milliarden Dollar) zurückgezahlt, verlängert oder abgelöst werden. Das entspricht in etwa der Staatsverschuldung Deutschlands.
Gleichzeitig greift der durch die Digitalisierung ausgelöste Strukturwandel immer stärker: Statt im Einzelhandel oder auch in Einkaufszentren wird vermehrt ganz bequem online gekauft. Dieser Trend bekam durch die Corona-Maßnahmen noch einen Booster. Ebenso, übrigens, wie der Trend zum Home-Office. Back to normal? Von wegen! Viele Angestellte, aber auch Führungskräfte, konnten sich mit dem neuen Arbeitsplatzmodell anfreunden, verzichteten gern auf tägliche Staus und Lebenszeitverlust. Klar, ganz verzichten will und kann man auf die direkten sozialen Kontakte im Büro auch nicht. Aber es macht eben einen Unterschied, ob man fünf Tage die Woche pendelt oder nur einen. Und die Unternehmen können auch ein bisschen dabei sparen. Überhaupt: Zusammen mit Urlaub und Krankheitstagen braucht man gar nicht mehr so viel Fläche.
Dazu kommen dann noch massive Entlassungswellen – man denke nur an den Facebook-Konzern Meta, den Google-Konzern Alphabet oder Twitter. So lässt sich auch die extrem niedrige Belegung von 60 bis 70 % erklären. Das ist natürlich Gift für einen Markt, der mit deutlich höheren Finanzierungskosten zu kämpfen hat. Die Renditen kennen deshalb nur eine Richtung: nach unten. Sollen damit Investoren angelockt werden, dann helfen nur deutliche Preisreduktionen.
Krisen, die man prognostizieren kann, sind keine. Ganz einfach deshalb, weil man sich darauf vorbereiten kann. Ja, vielleicht gehen eine paar kleine Banken bankrott, denn 70 % der Gewerbeimmobiliendarlehen werden von kleinen Banken gehalten. Und auch die Spekulanten wetten bereits gegen Büroimmobilien. Politik und FED werden das Problem für die Bankenbranche aber erst einmal und einmal mehr zu verschieben wissen. Doch die Gewerbeimmobilien sinken erst einmal im Preis. Alle Gewerbeimmobilien?
Sehen wir uns einmal die unterschiedlichen Ausprägungen an: Aktuell am meisten konjunkturell und strukturell betroffen sind Büro- und Einzelhandelsflächen. Auch früher gehypte Einkaufszentren dürften weiterhin mit Leerständen und ihre Investoren deshalb mit schwächelnden Renditen zu kämpfen haben. Supermärkte sind aktuell eher neutral zu sehen. Selbst, wenn E-Commerce auch Lebensmittel erfasst, werden sie als Warenumschlagsplatz noch längere Zeit gebraucht.
Zu den Gewinnern des strukturellen (und demographischen) Wandels gehören Exoten, wie Logistikzentren, Seniorenheime und eben auch Hotels. Die Gründe liegen auf der Hand, sind bei Hotels vielleicht aber nicht deutlich genug. Manager von Hotels sind ständige Marktveränderungen und dafür nötige Anpassung oder proaktive Innovationen gewohnt. Gleichzeitig fallen Häuser ganz schnell aus dem Markt, die nicht mehr auf der Höhe der Zeit sind. Die Marktgesetze mögen zwar hart sein, sorgen aber für einen „gesunden“ Bestand. Lediglich das Personalproblem teilen sich Hotels mit anderen Unternehmen.
Wer also weiterhin strategisch in Immobilien investieren will, der kommt um Hotels nicht herum, sollte aber einen Bogen um Büro- und Einzelhandelsimmobilien machen. Selbst Wohnimmobilien sind in Deutschland kurzfristig aus politischen und mittel- bis langfristig aus demographischen Gründen nicht zu empfehlen. In jeder Generation verringert sich die Bevölkerung um 30 %. Selbst massive Zuwanderung kann diesen Schwund und die damit verbundene Preisstagnation bzw. -korrektur kaum abwenden. Bei Hotels sieht es anders aus: Gerade die Schwäche der anderen Immobilienklassen könnte hier zu einer verstärkten Nachfrage der Investoren führen und die Preise steigen lassen. Bei Banken genießt die Finanzierung von langfristigen und sehr sicheren Investments in Hotels einen ausgezeichneten Ruf. Und solange die Rendite höher ist als die Zinsen bzw. die Zinsen niedriger sind als die Inflation, macht man kaum etwas falsch.
Um die Chancen aus der sich aktuell aufbauenden Krise zu nutzen, gilt es allerdings schnell zu sein. Denn der Auswahl-, Verhandlungs-, Kauf- und Finanzierungsprozess eines Multimillionen Objektes nimmt doch ein paar Monate in Anspruch. HOTELINVEST steht Ihnen dabei gerne in allen Phasen zur Seite. Packen sie es an!