Das perfekte Investment in Hotelimmobilien

Umfassende Beurteilung mit dem 3-P-Profil 

Wie auch bei Aktien gibt es bei Hotelimmobilien Beurteilungs- und Bewertungsmaßstäbe. Diese lassen sich mit den Investmentzielen abgleichen und tragen zur Preisfindung bei. Das 3-P-Profil teilt jede Hotelimmobilie in die Kategorien Power, Performance und Potenzial ein. Auf diese Weise werden individuelle Eigenschaften und damit Chancen sichtbar, die sonst eventuell unter den Tisch gefallen wären. 

Die Stärke (Power) einer Hotelimmobilie entspricht ihrer Werthaltigkeit. Sie ist meist auf Alleinstellungsmerkmale, wie ihre einzigartige Lage, ihre Architektur, ihre Geschichte, ihr Image oder besondere rechtliche Vorzüge zurückzuführen. Ein Hotel mit solchen „Power-Eigenschaften“ beinhaltet eine hohe Wertsteigerungschance und wird sich jederzeit zu einem guten Preis verkaufen lassen. Allerdings ist die regelmäßig erwirtschaftete Rendite im Verhältnis zum Preis vergleichsweise niedrig. Deshalb investiert man hier eher in Sicherheit, also in den Vermögenserhalt, als in den Ertrag. 

Mit Performance ist der Cashflow von Hotels gemeint. Sie werden also nach ihrer Pacht- bzw. Umsatzrendite beurteilt. Im Gegensatz zur Werthaltigkeit fließt hier das Geld durch den laufenden Betrieb regelmäßig an den Eigentümer zurück – und nicht erst nach Verkauf. Das spielt bei einem hohen Anteil an Fremdkapital eine wichtige Rolle. Die Performance ist auch nicht allein von der Immobilie, sondern mindestens ebenso vom Betreiber und seinem Geschäftskonzept abhängig. 

Hat ein Hotel seine Möglichkeiten noch nicht ausgeschöpft, dann beeinflusst dies ebenfalls seinen Wert. Um vorhandenes Potenzial zu realisieren, sind allerdings weitere Investitionen notwendig. So gesehen hat bereits ein Grundstück mit entsprechender Widmung für einen Hotelbetrieb höchstes Potenzial, selbst wenn es noch gar nicht bebaut ist. Der Preisansatz für das Potenzial eines Hotelobjektes bleibt zwar anteilsweise niedrig, muss aber dennoch seinen Platz in der Kalkulation finden, um die zukünftige Geschäftsentwicklung einzubeziehen. 

Aber was ist mit Lage, Lage, Lage? Von Maklern immer wieder gern zum wichtigsten Kriterium hochstilisiert, bleibt die Bewertung der Lage einer Hotelimmobilie doch meist recht vage. Hier ist es vor allem Wert von Grund und Boden, der auf einer natürlich begrenzten Verfügbarkeit beruht. Boden als knappes, nicht beliebig vermehrbares Gut – seit jeher ein klassisches Argument für Immobilien als Geldanlage. Was sonst noch bei der Lage zählt, ist das, was dem Gast gefällt und nützt: die Nähe zu den Verkehrswegen ebenso wie zu den geschäftlichen Destinationen bzw. touristischen Attraktionen, der Ausblick, die Ruhe. Aber auch das allgemeine Preisniveau im Umfeld (Microlage) hat einen maßgeblichen Einfluss auf den Wert. Die Lage wirkt sich also auf alle drei Beurteilungskategorien aus und entsprechend auf die Preisbildung ein.

Vor dem Preis kommt das Profil

Keine Hotelimmobilie kann in allen drei genannten Kriterien gleich gut sein. Und jedes Profil hat bei bestimmten Anlegerzielen seine Berechtigung. Der langfristig in Dekaden, wenn nicht sogar in Generationen denkende Investor wird eher in Power-Hotels investieren und das Management einem professionellen Betreiber überlassen. Die dauerhafte Sicherheit geht hier klar vor kurzfristiger Rendite. Die Idee vom Betongold drängt sich bei der Power-Kategorie geradezu auf. 

Betreiber, die auch das Eigentum an Hotelimmobilien erwerben, findet man eher bei Performance-Hotels. Ebenso Investoren mit kürzerem Anlagehorizont. Hier ist der Einstiegspreis bei gutem, laufenden Cashflow niedrig. Zusätzlich können Darlehen helfen, den Hebel für die Eigenkapitalrentabilität zu steigern. Die laufenden Erträge bedienen den Kapitaldienst. Die Immobilie finanziert sich also bestenfalls von selbst. 

Unternehmerisches Denken und Handeln ist bei Hotels mit hohen Potenzial-Werten gefragt. Dabei muss man das Potenzial zunächst einmal erkennen und bewerten können. Neben bislang ungenutzten Ausbau-, Modernisierungs- oder Erweiterungsmöglichkeiten sind dies beispielsweise auch Umnutzungen oder innovative Geschäftsmodelle für bislang nicht beachtete Gästezielgruppen. Die Potenziale braucht es freilich nicht nur bei den Räumen, sondern auch im rechtlichen Bereich: Baugenehmigungen, Feuerschutzbestimmungen, Konzessionen – all diese Hürden gilt es zur Realisierung bislang ungenützter Potenziale zu überwinden. Nach einer solchen Aufwertung steht nicht selten der Verkauf der Immobilie an, um die Wertsteigerung zu realisieren. Oder man führt das Haus selbst oder über Betreiber weiter. 

Beispielhaft und ganz konkret in Kaprun.

Wer den Wert und damit den Preis einer Hotelimmobilie ausschließlich auf Basis aktueller Gewinne oder Pachterlöse ermittelt, kalkuliert am realen Marktgeschehen vorbei. Mit dem 3-P-Profil von HOTELIVEST steht Käufern wie Verkäufern dafür ein wesentlich wirklichkeitsgetreueres Modell zur Verfügung. Als Beispiel wollen wir dafür ein Hotel analysieren, das HOTELIVEST aktuell (1. Quartal 2023) anbietet. Die Liegenschaft befindet sich in Kaprun und bietet neben normalen Hotelangeboten auch Apartments an. Das Haus ist hervorragend eingeführt, der Vertrieb läuft, Stammgäste sind vorhanden. Das eingespielte Team könnte komplett übernommen werden. Durch seine Lage in Kaprun mit dem Kitzsteinhorn kann das Hotel auch in klimatisch wärmeren Zeiten durch den Gletscher ein schneesicheres Skigebiet für 6-8 Monate im Jahr vorweisen. Im Sommer und Herbst locken in der Region Zell am See/Kaprun weitere Attraktionen und Aktivitäten Touristen aus aller Welt. Baulich und rechtlich birgt das Hotelobjekt weitere Möglichkeiten: Denn als einer der letzten noch genehmigten Beherbergungsgroßbetriebe können auf dem großen Grundstück weitere 60% an Flächen zur touristischen Nutzung entstehen. 

Würde man dieses Hotel allein als Performance-Investment und mit den aktuellen Betriebszahlen betrachten, dann wäre das Verhältnis von Kaufpreis zur (Pacht-)Rendite vermutlich unattraktiv. Weiß man allerdings das wirtschaftliche Potenzial der Erweiterung, die auch in Zukunft schneesichere Lage und die bestehende Verwurzelung im Markt richtig zu interpretieren, dann erkennt man die Reserven, die dieses Haus bei richtiger Bewirtschaftung bietet. Der Vorteil: Man kann das Objekt zunächst als „Power-Investment“ betrachten. Also ausschließlich zur Sicherung liquider Mittel vor inflationären Gefahren nutzen. Und während das Geschäft wie bisher weiterläuft, beobachtet man den Markt, plant in aller Ruhe und setzt bei geeigneten Bedingungen um.